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| 19/03/2021 Alba Brualla Mónica G. Moreno |
Es la principal opción del sur de Europa para el desarrollo de este mercado.
Entre sus fortalezas destacan la conectividad y su fiabilidad energética.La transformación digital de las empresas, acrecentada por la pandemia, pone en boga los centros de datos (data centers). Este sector está en plena expansión en nuestro país debido a la necesidad de las empresas de tener un gran volumen de información alojado en centros especializados. Según los expertos en la materia, España es el país del sur de Europa que reúne las mejores condiciones para aprovechar la oportunidad que ofrece el desarrollo de una economía digital basada en la nube, por su situación, su conectividad, su fiabilidad energética y el amplio recorrido que tiene el desarrollo de data centers.
"España es un territorio favorable para el desarrollo de centros de datos, ya que ofrece buenas prestaciones en materia de conectividad debido a sus conexiones con América y África, y su red energética es una de las más fiables de Europa, lo que constituye un entorno ideal desde este punto de vista", comenta Elena Aguilera, responsable de Data Centers de Arcadis en España.
El Data Center Location Index 2021 publicado por Arcadis sitúa a Estados Unidos, Japón y Singapur en las primeras posiciones del ranking mundial. Por su parte, España se posiciona en el puesto 30 de los 50 mercados más avanzados, y el primero de Europa del Sur. Dentro de nuestro país, los expertos resaltan la posición de Madrid.
Ciudades clave
Sobre ello coincide el equipo experto en centros de datos de Knight Frank en su Data Centre Report EMEA, un análisis en el que ya en su edición anterior ponen a Madrid como una de las ciudades clave en el mercado europeo de centros de datos, junto con Londres, París, Fráncfort, Ámsterdam y Dublín.
Según James Cowper-Coles, associate logistics capital markets de Knight Frank, en los últimos 12 meses "Madrid se ha convertido en un mercado objetivo clave en Europa para los operadores de centros de datos y los inversores institucionales, un hecho que queda respaldado por la escasa oferta de centros de datos de nivel 3 o más y por la excelente conectividad de fibra óptica con la que cuenta la ciudad".
Esta es, de hecho, una de las claves que despierta el interés de los inversores en nuestro país. "Los proyectos de cable submarino Marea & 2Africa (que se completará en 2022) han contribuido en gran medida en el posicionamiento de España como destino de centro de datos global. Con las nuevas opciones de conectividad, España se está convirtiendo en la puerta de entrada natural a África y América Latina", destacan desde CBRE.
"Las inversiones en los activos existentes serán igualmente importantes", destaca Carbajal
Otro de los factores decisivos para que el capital ponga el foco en España es el "enorme gap existente de data centers en nuestro país comparado con otros países similares en Europa", apunta Humberto Carbajal, Senior Advisor de Colliers. Así, el experto destaca que "la digitalización aumenta a un ritmo mucho mayor que la disponibilidad de este tipo de activos, por lo que la construcción de nuevos centros será una constante los próximos años".
"El incremento exponencial del tráfico de información derivado del uso de Cloud, la implantación del 5G, el Internet de las Cosas (IoT) y la conducción automatizada revolucionará este sector. Por otro lado, una reciente encuesta a los responsables de IT mostraba que el 71% consideraba que sus actuales data centers no cubrían sus necesidades, con lo que las inversiones en los activos existentes serán igualmente importantes", destaca Carbajal.
Juan Manuel Pardo, Head of Living en JLL, coincide en el enorme potencial que tiene este sector en España y concreta que actualmente tienen "identificados unos 10 proyectos que están en diferentes fases de desarrollos y también hay varios suelos que están en proceso de venta para este uso". Así, el experto cree que "la inversión vendrá a través del crecimiento orgánico con la creación de nuevo producto, ya sea a través de compra de suelo y construcción o compra de edificio y adaptación".
¿Cuál es el perfil del inversor?
"Los proyectos de data centers requieren grandes inversiones con un horizonte a medio/largo plazo, lo que limita el número y el perfil de inversores activos en este sector", señalan desde CBRE. Así, "en los últimos años", añaden, "los fondos de infraestructura y fondos soberanos han sido los más activos".
Por su parte, Carbajal explica que "a los tradicionales inversores especializados como Equinix, Nabiax, Interxion, Data4 o NTT se están uniendo los fondos tradicionales del mercado inmobiliario (Blackstone, Aquila, Starwood, Goldman Sachs GIC...) que ya han manifestado su interés en estos activos y creado divisiones específicas. De hecho, ya han surgido alianzas entre ellos, como la joint Venture creada entre Equinix y GIC para el desarrollo de data centers en Europa".
Desarrollo inmobiliario
Los expertos resaltan las oportunidades que este tipo de activo genera en el sector inmobiliario y que vendrán "en la parte transaccional (suelos), técnica (construcción) e inversión (operaciones de S&L)" indican desde CBRE.
Y es que el factor inmobiliario "es una de las palancas de este negocio. La ubicación y características del terreno, así como su urbanismo, son factores influyentes en el desarrollo de estos activos", tal y como apunta Carbajal, que destaca que "este año 2021 se terminarán cuatro Data Centers en Madrid que han tenido una inversión superior a los 400 millones".
En Madrid este año se terminarán cuatro centros con una inversión de unos 400 millones
El experto de Colliers considera que "el entorno actual es muy propicio para este tipo de transacciones. La transformación del negocio de banca, por ejemplo, provocará que muchos de sus centros de procesos se pongan en el mercado. La última operación de la venta de los centros de procesos de datos de Telefónica a Asterion rondó los 600 millones de euros y creo que veremos volúmenes parecidos, lo que unido a un aumento de la inversión en nuevos inmuebles, convertirá al mercado de Data Centers en uno de los mercados de moda en el mundo inmobiliario".
Así, Carbajal cree que las "oportunidades Build to Suit para operadores del sector serán las más comunes para promotores e inversores inmobiliarios. Por ejemplo, actualmente estamos gestionando un proyecto que supondría la inversión de 125 millones de euros en la Comunidad de Madrid".
En este sentido, Juan Manuel Pardo, coincide en que las principales oportunidades van a venir por la vía del desarrollo de nuevo producto a través del crecimiento orgánico. "La realidad es que actualmente no hay suficientes data center en España para almacenar los datos que se generan y para dar cobertura a todo el crecimiento de la demanda que se está produciendo y se va a producir, por este motivo el negocio se genera con el suelo", explica el experto de JLL, que señala que estos centros tienen cabida en "suelos industriales, de oficinas y también High Tech".
Necesidades del mercado
Carbajal añade que "las características especiales de estos inmuebles no suelen estar recogidas en las normativas locales. Un marco regulatorio específico para data center facilitaría su crecimiento". "El aumento exponencial de los datos hace que la velocidad de despliegue de estos activos sea un factor diferencial y la mayor flexibilidad regulatoria urbanística sería un atractivo añadido para el inversor", apunta Carbajal.
Pardo considera que para que en nuestro país evolucione este tipo de mercado es necesario que haya iniciativa público privada y apuesta por "ofrecer ventajas fiscales a todos estos operadores que se quieren implantar en España y flexibilidad desde el punto de vista urbanístico". "Tenemos que ponérselo más fácil a los inversores que quieren entrar para ponernos por delante del resto de países, sobre todo con los que competimos en este entorno del sur de Europa", destaca.
Los expertos creen que el futuro habrá socimis de 'data centers' como en EEUU
El experto de JLL está convencido del enorme recorrido que tiene este segmento en España y aunque de momento "a nivel de volumen de inversión todavía está lejos de compararse con los segmentos mas consolidados en España", considera que este mercado se irá consolidando y "llegaremos a tener inversores especializados que solo busquen data center".
Sólo hay que echar la vista hacia otros países que nos llevan ventaja, como es el caso de Estados Unidos, "donde hay Socimis muy grandes que están especializadas en estos activos y al final ese mercado es un espejo en el que nos miramos. Si allí ha pasado, aquí, a otro ritmo, pero también acabará pasando", prevé Pardo. Así, el experto señala que "fiscalmente, las socimis son el instrumento más eficiente que tenemos, y como parte de esa maduración del mercado del data center vendrá la creación de socimis especializadas en estos activos".
Proyectos
El aumento de la demanda va en ascenso en nuestro país, sin embargo, fue hace más de diez años cuando los precursores de centros de datos -entre los que se encuentran Interxion y Global Switch-, realizaron un primer desembarco de importancia en España, apoyados en la demanda del sector bancario, pero la crisis financiera de 2008 afectó a esta actividad haciendo que quedara limitada en los siguientes años.
En la actualidad, según indican desde Knight Frank, el desarrollo más grande es la construcción de un nuevo campus de tres centros de datos en Aragón por parte de Amazon Web Services. Cada uno de ellos contará con más de 100 MW de potencia, cuyas obras ya han comenzado. "Este proyecto ha convertido a España en el mercado de más rápido crecimiento en Europa en lo que se refiere a centros de datos. Google y Microsoft también han confirmado sus previsiones de abrir nuevas regiones de nubes en España, lo que ha provocado un aumento de la actividad de desarrollo de estos activos".
En el segundo trimestre del año pasado, Interxion, propiedad de Digital Realty, anunció la compra de un terreno en Madrid próximo a sus instalaciones MAD3, para la construcción de lo que será el centro de datos de colocación más grande de España. En la zona de San Blas-Canillejas, MAD4 tendrá una superficie de 35.000 m² y 34 MW de potencia eléctrica.
Por su parte, NTT Global Data Centers anunció en el tercer trimestre que estaba en las fases iniciales para el desarrollo de un nuevo campus de centro de datos en Las Rozas de 6MW. Global Switch también añadió 4MW de potencia en este periodo, intensificando sus salas de datos en Madrid en el tercer trimestre e incrementando la oferta total. Según los expertos de Knight Frank, "se prevé que el volumen total del mercado de centros de datos en España se multiplicará por seis desde los 87MW construidos en la actualidad hasta contar con más de 500MW de capacidad".
Y es que el factor inmobiliario "es una de las palancas de este negocio. La ubicación y características del terreno, así como su urbanismo, son factores influyentes en el desarrollo de estos activos", tal y como apunta Carbajal, que destaca que "este año 2021 se terminarán cuatro Data Centers en Madrid que han tenido una inversión superior a los 400 millones".
En Madrid este año se terminarán cuatro centros con una inversión de unos 400 millones
El experto de Colliers considera que "el entorno actual es muy propicio para este tipo de transacciones. La transformación del negocio de banca, por ejemplo, provocará que muchos de sus centros de procesos se pongan en el mercado. La última operación de la venta de los centros de procesos de datos de Telefónica a Asterion rondó los 600 millones de euros y creo que veremos volúmenes parecidos, lo que unido a un aumento de la inversión en nuevos inmuebles, convertirá al mercado de Data Centers en uno de los mercados de moda en el mundo inmobiliario".
Así, Carbajal cree que las "oportunidades Build to Suit para operadores del sector serán las más comunes para promotores e inversores inmobiliarios. Por ejemplo, actualmente estamos gestionando un proyecto que supondría la inversión de 125 millones de euros en la Comunidad de Madrid".
En este sentido, Juan Manuel Pardo, coincide en que las principales oportunidades van a venir por la vía del desarrollo de nuevo producto a través del crecimiento orgánico. "La realidad es que actualmente no hay suficientes data center en España para almacenar los datos que se generan y para dar cobertura a todo el crecimiento de la demanda que se está produciendo y se va a producir, por este motivo el negocio se genera con el suelo", explica el experto de JLL, que señala que estos centros tienen cabida en "suelos industriales, de oficinas y también High Tech".
Necesidades del mercado
Carbajal añade que "las características especiales de estos inmuebles no suelen estar recogidas en las normativas locales. Un marco regulatorio específico para data center facilitaría su crecimiento". "El aumento exponencial de los datos hace que la velocidad de despliegue de estos activos sea un factor diferencial y la mayor flexibilidad regulatoria urbanística sería un atractivo añadido para el inversor", apunta Carbajal.
Pardo considera que para que en nuestro país evolucione este tipo de mercado es necesario que haya iniciativa público privada y apuesta por "ofrecer ventajas fiscales a todos estos operadores que se quieren implantar en España y flexibilidad desde el punto de vista urbanístico". "Tenemos que ponérselo más fácil a los inversores que quieren entrar para ponernos por delante del resto de países, sobre todo con los que competimos en este entorno del sur de Europa", destaca.
Los expertos creen que el futuro habrá socimis de 'data centers' como en EEUU
El experto de JLL está convencido del enorme recorrido que tiene este segmento en España y aunque de momento "a nivel de volumen de inversión todavía está lejos de compararse con los segmentos mas consolidados en España", considera que este mercado se irá consolidando y "llegaremos a tener inversores especializados que solo busquen data center".
Sólo hay que echar la vista hacia otros países que nos llevan ventaja, como es el caso de Estados Unidos, "donde hay Socimis muy grandes que están especializadas en estos activos y al final ese mercado es un espejo en el que nos miramos. Si allí ha pasado, aquí, a otro ritmo, pero también acabará pasando", prevé Pardo. Así, el experto señala que "fiscalmente, las socimis son el instrumento más eficiente que tenemos, y como parte de esa maduración del mercado del data center vendrá la creación de socimis especializadas en estos activos".
Proyectos
El aumento de la demanda va en ascenso en nuestro país, sin embargo, fue hace más de diez años cuando los precursores de centros de datos -entre los que se encuentran Interxion y Global Switch-, realizaron un primer desembarco de importancia en España, apoyados en la demanda del sector bancario, pero la crisis financiera de 2008 afectó a esta actividad haciendo que quedara limitada en los siguientes años.
En la actualidad, según indican desde Knight Frank, el desarrollo más grande es la construcción de un nuevo campus de tres centros de datos en Aragón por parte de Amazon Web Services. Cada uno de ellos contará con más de 100 MW de potencia, cuyas obras ya han comenzado. "Este proyecto ha convertido a España en el mercado de más rápido crecimiento en Europa en lo que se refiere a centros de datos. Google y Microsoft también han confirmado sus previsiones de abrir nuevas regiones de nubes en España, lo que ha provocado un aumento de la actividad de desarrollo de estos activos".
En el segundo trimestre del año pasado, Interxion, propiedad de Digital Realty, anunció la compra de un terreno en Madrid próximo a sus instalaciones MAD3, para la construcción de lo que será el centro de datos de colocación más grande de España. En la zona de San Blas-Canillejas, MAD4 tendrá una superficie de 35.000 m² y 34 MW de potencia eléctrica.
Por su parte, NTT Global Data Centers anunció en el tercer trimestre que estaba en las fases iniciales para el desarrollo de un nuevo campus de centro de datos en Las Rozas de 6MW. Global Switch también añadió 4MW de potencia en este periodo, intensificando sus salas de datos en Madrid en el tercer trimestre e incrementando la oferta total. Según los expertos de Knight Frank, "se prevé que el volumen total del mercado de centros de datos en España se multiplicará por seis desde los 87MW construidos en la actualidad hasta contar con más de 500MW de capacidad".
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